Ex-acionistas da Klabin Segall investem nos EUA

Valor Econômico, Chiara Quintão, 04/jun

Boas oportunidades na compra de ativos no mercado residencial e comercial americano - em Miami e região -, atraíram ex-empresários brasileiros do ramo imobiliário. Eles juntaram experiências complementares entre a X2 Real Estate Investment e a Integra Solutions na parceria criada em março de 2011. O alvo era o potencial de valorização, para posterior venda, locação ou desenvolvimento de projetos no setor. Passado pouco mais de um ano, as duas empresas, controladas por brasileiros, já comprometeram US$ 100 milhões em ativos nos EUA e têm outro tanto disponível para aquisições e incorporações na região de Miami.

A X2 é uma gestora de capital formada por Oscar Segall, Antonio Setin e Carlos Malagoni. Segall foi um dos fundadores da Klabin Segall, comprada pela Veremonte, do espanhol Enrique Bañuelos, e pela antiga Agra, em 2009. Setin fundou a Setin Empreendimentos Imobiliários, vendida para a Klabin Segall, da qual foi acionista. Malagoni foi diretor financeiro e de relações com investidores da Klabin Segall. A Integra é uma incorporadora e gestora de recursos pertencente a dois brasileiros radicados na Flórida, Nelson Stabile e Paulo Tavares de Melo.

Os investimentos são feitos com recursos próprios de Segall, Setin, Melo e captados pela X2 e pela Integra junto a investidores. Conforme o acordo de co-investimentos, cada parte tem o compromisso de oferecer todas as oportunidades de negócio que tiver ao parceiro, que pode ou não aceitar o projeto.

A atuação no mercado imobiliário americano começou a ser considerada por Segall no fim de 2009. "Percebi que, no Brasil, havia um risco de execução para as incorporadoras e que os preços de imóveis começaram a subir exageradamente. Nos Estados Unidos, os valores estavam depreciados, e existia espaço para boas negociações", conta Segall.

Esses planos foram postergados quando o executivo recebeu e aceitou convite para ajudar a montar a plataforma imobiliária do BTG Pactual.

No início de 2011, Segall saiu do BTG e foi viver nos Estados Unidos, dando largada aos investimentos da X2 em parceria com a Integra. Os outros sócios da X2, Setin e Malagoni, permaneceram no Brasil, encarregados do contato direto com investidores do país interessados em aportar recursos no mercado imobiliário americano. A Integra já atuava, na Flórida, desde 2001.

As empresas adquiriram três terrenos para o segmento residencial em março do ano passado. "Os terrenos estavam muito baratos em relação ao VGV (Valor Geral de Vendas) potencial", conta Segall. Segundo ele, a expectativa era que os estoques de apartamentos residenciais nas mãos das incorporadoras seriam consumidos em quatro anos, mas isso ocorreu no prazo de menos de um ano e meio.

"Miami está se recuperando mais rapidamente que o restante do país. O polo financeiro está crescendo. Atualmente, há mais voos internacionais, em Miami, do que em Nova York", relata Stabile, da Integra.

X2 e Integra estão de olho na demanda dos chamados Reits (Real Estate Investiment Trust), fundos que compram empreendimentos inteiros com a finalidade de alugar. Essa demanda dos Reits, no momento mais concentrada em imóveis residenciais, é estimulada porque uma parcela dos americanos deixou de buscar financiamento para a compra de imóveis, após as restrições de crédito decorrentes da crise de 2008, ou teve de devolver as unidades por não conseguir arcar com as dívidas, passando a pagar aluguel.

Em um dos terrenos adquiridos, as empresas estão desenvolvendo projeto residencial para ser vendido para fundo com esse perfil. Nas outras duas áreas, poderão ser desenvolvidos projetos residenciais para locação, também para serem vendidos para Reits, ou comercializados os terrenos com valorização.

Em conjunto, X2 e Integra compraram empreendimento residencial não concluído, com 70 unidades - 40 apartamentos e 30 "townhouses" (casas geminadas). "Terminamos a construção de 50 unidades e erguemos 20", informa Stabile. Os imóveis estão alugados e, posteriormente, serão vendidos para Reits ou no varejo.

No segmento residencial, aumentos de preços ocorrem, nos Estados Unidos, principalmente em imóveis utilizados como primeira moradia. De acordo com o executivo da Integra, o aluguel residencial mensal médio, na região central de Miami, que custava entre US$ 15 e US$ 16 por metro quadro em março do ano passado, saltou para a faixa de US$ 20 a US$ 22, atualmente. O preço médio de venda do metro quadrado passou de US$ 2,75 mil para US$ 4 mil na mesma base de comparação.

No momento, a X2 e a Integra estão em fase final de aquisição de outro edifício comercial. Como apenas metade do prédio está locada, e a dívida dos antigos proprietários superava o valor que a locação permitia amortizar, foi possível negociar desconto na compra do imóvel.

A recuperação de preços no segmento comercial é mais lenta que a do residencial, cuja demanda foi impulsionada, nos últimos anos, por compras de unidades por latinos - brasileiros, argentinos, colombianos e venezuelanos. Além disso, as dívidas vinculadas a empreendimentos comerciais são estruturadas, de prazo mais longo, o que significa que as conversas com bancos para renegociação de pagamento ou retomada dos imóveis começaram depois do início do processo no residencial.

Em conjunto, X2 e Integra pretendem, além de concluir a compra desse imóvel comercial, adquirir, em 2012, outro empreendimento no segmento. As empresas avaliam a compra de outras áreas para desenvolver projetos residenciais para locação. Os recursos comprometidos junto a investidores são suficientes para os planos já traçados, segundo Segall. Futuramente, X2 e Integra poderão atuar também em projetos residenciais para a venda no varejo.