Notícias do setor

Caixa anuncia plano para salvar Porto Maravilha

O Estado de S. Paulo, Murilo Rodrigues Alves e Vinícius Neder, 22/ago

A Caixa, a prefeitura do Rio e a concessionária Porto Novo anunciam hoje uma solução financeira para o Porto Maravilha, maior parceria público-privada (PPP) do País, com investimentos de R$ 10 bilhões. Segundo fontes que acompanham as negociações, a Caixa venderá ativos do fundo imobiliário criado para bancar o projeto, gerando recursos para fazer o sétimo pagamento anual da PPP, atrasado desde junho.

O atraso levou a concessionária a paralisar obras e serviços, como de iluminação, coleta de lixo e manutenção da área de 5 milhões de m². Com isso, a prefeitura foi obrigada a assumir os serviços públicos.

Até agora, 87,8% das obras previstas na PPP estão prontas. Foram R$ 6,2 bilhões para obras como a do Boulevard Olímpico, do Museu do Amanhã e dos túneis subterrâneos que substituíram o Elevado da Perimetral. Ainda falta investir R$ 4,1 bilhões, para manutenção e reurbanização de metade da região, com destaque para o entorno da Avenida Francisco Bicalho, que receberá R$ 800 milhões. O contrato da PPP vai até 2026.

Marcada por polêmicas, a revitalização da zona portuária foi um dos principais legados dos Jogos Olímpicos de 2016. Enquanto algumas arenas esportivas estão abandonadas na Barra da Tijuca, suspeitas de corrupção rondam as obras. Gestores da Caixa envolvidos no projeto do Porto Maravilha foram citados em casos de propina na Operação Lava Jato - as construtoras Odebrecht, OAS e Carioca Christiani-Nielsen são as acionistas da concessionária Porto Novo.

Na engenharia financeira que viabilizou a parceria, a Caixa aplicou, de uma vez em 2011, R$ 3,5 bilhões do FGTS. Em troca, levou os melhores terrenos da região e todos os títulos (Cepacs) da prefeitura que dão direito a construir prédios mais altos do que o máximo permitido pela lei municipal. Para administrar os ativos, o banco criou um fundo imobiliário. Com a venda dos Cepacs, de terrenos e parte do lucro de empreendimentos aos quais se associou, o fundo pretendia gerar ganho suficiente para custear todos os investimentos e ainda ter retorno do dinheiro aplicado.

Só que, por causa da recessão, os ganhos ficaram abaixo do esperado. Em 2015, o FGTS investiu mais R$ 1,5 bilhão. No ano seguinte, o fundo imobiliário teve dificuldades de fazer o pagamento anual. Para manter o projeto funcionando, a Cdurp, estatal municipal que administra a PPP, aportou R$ 198 milhões em 2017. Neste ano, o fundo voltou a atrasar a parcela anual.

Sem o pagamento, a Porto Novo parou de prestar os serviços, demitindo cerca de 800 funcionários. Apenas a manutenção dos túneis subterrâneos ficou a cargo da concessionária.

Em 2018, a parcela a ser paga seria de R$ 429 milhões, segundo a Cdurp, mas o acordo a ser anunciado hoje reduziu o valor para R$ 147 milhões. A solução inclui a venda da participação do fundo imobiliário em um dos edifícios comerciais da região, levantando R$ 50 milhões. Mais ativos, entre terrenos ou empreendimentos, também poderão ser vendidos.

Para não haver novos problemas, a Caixa defende a reestruturação do projeto, a ser negociada no próximo governo. Isso pode levar ao atraso das obras, pois a parcela de 2018 ficará abaixo do previsto. Pelo contrato, todas as obras deveriam estar prontas até 2020. Em nota, a Caixa diz que vem "proativamente" tentando construir uma solução conjunta para a continuidade da prestação dos serviços e reestruturação da operação.

NOVO BAIRRO CARIOCA NÃO SAIU DO PAPEL

As principais obras de infraestrutura do Porto Maravilha saíram do papel, mas a construção de um novo bairro carioca, com pontos turísticos, transporte por Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), edifícios comerciais de alto padrão, condomínios residenciais e shoppings, ainda está longe de se tornar realidade.

Como a recessão que afundou o mercado imobiliário, o desenvolvimento do novo bairro vai demorar mais que o previsto inicialmente, disseram agentes do setor. Lançamentos foram adiados e há investimentos malsucedidos, especialmente de empreendimentos anunciados nos anos de euforia com a economia do Rio de Janeiro - hoje afetado pela mais grave das crises fiscais estaduais.

Com o desenvolvimento mais lento, o Porto Maravilha tem hoje duas áreas distintas. Na metade mais distante do centro do Rio, limitada pela Avenida Francisco Bicalho, por onde passa o Canal do Mangue, ainda faltam obras de revitalização e há construções inacabadas, como o esqueleto do Porto Vida, projeto residencial cujas obras estão paradas. Ao lado, fica o edifício onde funcionaria um hotel Holliday Inn, que também não foi adiante.

Os dois empreendimentos são da Odebrecht Realizações, assim como o Porto Atlântico, considerado um "pepino", segundo uma fonte do mercado. O Estado apurou que a Odebrecht não conseguiu vender todos os andares do complexo de escritórios, lojas e hotel, instalado perto do Morro da Providência. O hotel, com as marcas Novotel e Ibis, está funcionando, parte dos escritórios está alugada, mas, na sexta-feira passada, o local parecia um edifício fantasma. A Odebrecht não quis comentar os investimentos.

Pelas ruas e calçadas ainda degradadas, com terrenos vazios e construções abandonadas, há poucas pessoas circulando. Segundo Cláudio Castro, diretor da imobiliária Sérgio Castro Imóveis, que atua na região, o mercado não está olhando para essa "metade" do Porto Maravilha no momento. A região mais próxima do centro, onde as obras de reurbanização estão prontas, tende a se desenvolver antes.

Nessa parte, onde o Elevado da Perimetral, que tapava a vista da Baía de Guanabara, deu lugar ao Boulevard Olímpico, ponto turístico durante os Jogos Olímpicos, há movimento de turistas, que circulam, ao largo de muros grafitados, até o aquário oceânico Aqua Rio.

Apostando nessa infraestrutura já construída e na demanda reprimida por escritórios no Rio, já que os edifícios do centro são antigos e apertados, há quem defenda o sucesso da revitalização no longo prazo.

Para essa área mais próxima do centro já se mudaram empresas como L'Oréal, Subsea 7 e Nissan. A Granado levou sua sede para o Vista Guanabara, edifício de 17 andares de escritórios da Autonomy Investimentos. Segundo o presidente, da empresa Roberto Miranda de Lima, há demanda. "Temos duas vezes a área do prédio em negociação", disse Lima.

Projetos residenciais. Ainda assim, para Castro, da Sérgio Castro Imóveis, a PPP só vai decolar de vez com projetos residenciais. Na visão dele, há espaço para condomínios de apartamentos menores, de alto padrão, para casais sem filhos ou solteiros que buscam moradia perto do trabalho.

"Temos de trazer gente para morar aqui", disse Antonio Carlos Barbosa, presidente da Cdurp, estatal que administra o Porto Maravilha.

A Tishman Speyer, que já construiu dois edifícios comerciais - um deles vendido para a Bradesco Seguros - e segue apostando no porto, tem um terreno reservado para um prédio residencial. "Quando a gente desenvolveu o Florida Penthouses, na região da Berrini (em São Paulo), só tinha edifícios comerciais. Antes do lançamento, fomos criticados. E foi um sucesso de vendas", disse Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer.

Envie para um amigo
Imprima este texto
 
 
 
 

webTexto é um sistema online da Calepino

Matéria impressa a partir do site da Ademi Rio [http://www.ademi.org.br]