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São Carlos vai ampliar compra de ativos

Valor Econômico, Chiara Quintão, 13/ago

A São Carlos Empreendimentos e Participações planeja atuar mais na ponta compradora do que na vendedora de escritórios dos padrões A e B, nos mercados paulistano e carioca, neste segundo semestre. Na avaliação do presidente da companhia de propriedades comerciais, Felipe Góes, enquanto o mercado de São Paulo vive "recuperação acelerada", já a retomada do segmento de escritórios no Rio de Janeiro deverá ocorrer no biênio de 2020 e 2021.

Na capital paulista, ressalta o presidente da São Carlos, a taxa de vacância de escritórios está diminuindo, os preços dos ativos seguem trajetória de alta, e essa valorização tende a se acentuar em decorrência da queda dos juros. A disputa por ativos tem se acirrado, principalmente, pela concorrência com fundos de investimento imobiliário (FIIs). Já no Rio, a vacância está elevada, mas também há oportunidades de aquisição, segundo Góes.

"Começamos o ano já muito interessados em comprar ativos, mas não encontramos oportunidades", diz o executivo. O maior desafio, segundo o presidente, é encontrar imóveis para aquisição com rentabilidades dentro das buscadas. No primeiro semestre, a única aquisição fechada pela São Carlos foi a de um centro de conveniência no Jardim das Perdizes, em São Paulo, por R$ 20,6 milhões.

Em julho, a São Carlos comprou por R$ 70 milhões o Edifício João Brícola (ex-Mappin), no Centro de São Paulo. Foi a primeira aquisição da companhia no Centro de São Paulo, região em que vai buscar outras oportunidades. Segundo o executivo, há expectativa de valorização do Centro decorrente dos lançamentos residenciais que vem sendo feitos, dos esforços de revitalização pela Prefeitura de São Paulo, além da infraestrutura de transporte disponível.

O Edifício João Brícola está totalmente alugado, mas o foco dos ativos buscados pela São Carlos são empreendimentos com vacância elevada em que a companhia possa implementar sua metodologia comercial de locação e agregar valor aos imóveis. Imóveis que necessitem retrofit (reforma) ou outro tipo de investimento também estão no radar. No prédio do centro recém-adquirido, a empresa pretende recuperar a fachada e fazer investimentos internos em equipamentos. O imóvel é ocupado pela Casas Bahia.

No fim de junho, a companhia tinha portfólio avaliado em R$ 4,1 bilhões - R$ 3,6 bilhões de escritórios e R$ 502 milhões de centros de conveniência. Nos últimos 12 meses, o portfólio cresceu 2,9% , em decorrência de R$ 191 milhões da valorização de ativos medida por avaliação anual da CBRE, R$ 108 milhões da venda de imóveis e R$ 33 milhões da compra de ativos.

No segundo trimestre, a São Carlos vendeu a um family office terrenos do empreendimento Jardim Tietê, em São Paulo, por R$ 72,8 milhões. "Esses terrenos não geravam receita. Vamos usar os recursos para novas aquisições de imóveis", diz Góes.

A comercialização desses ativos foi fundamental para o lucro líquido de R$ 60 milhões obtido pela companhia no trimestre, revertendo o prejuízo de R$ 500 mil do mesmo período do ano passado. O executivo destaca que o resultado melhorou também em decorrência das operações da São Carlos. A receita líquida cresceu 85,3%, para R$ 129,56 milhões. Sem considerar a venda de ativos, a receita líquida foi de R$ 59,4 milhões, com expansão de 5,5%.

No fim do trimestre, a São Carlos tinha dívida bruta de R$ 1,214 bilhão e endividamento líquido de R$ 940,4 milhões. A alavancagem medida por dívida líquida sobre Ebitda fechou em 5,1 vezes, abaixo das 5,6 vezes de um ano antes. A companhia tem buscado reperfilamento de seus vencimentos e vê debêntures e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) como opções de captação neste momento. Em maio, a São Carlos concluiu a captação de R$ 150 milhões e, em julho, outra de R$ 200 milhões.

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