Há aproximadamente um ano, presenciamos um evento muito raro no sistema solar: seis planetas — Vênus, Marte, Júpiter, Saturno, Urano e Netuno — se alinharam, um fenômeno único e visível que marcou o início do ano.
No contexto do mercado financeiro, confesso que o mês de janeiro foi uma das janelas mais particulares que já presenciei em quase dez anos de experiência. Foi praticamente um alinhamento de astros.
O Ibovespa atingiu nova máxima histórica, impulsionado por uma combinação de ventos favoráveis. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) também registrou ótima performance. Vamos a alguns dos pontos que influenciaram esse desempenho.
O gringo chegou
O principal impulso do mês veio do investidor estrangeiro, que tem buscado diversificação além dos EUA diante da conjuntura política e econômica. O Brasil, um dos maiores players dos mercados emergentes, se posiciona como uma opção interessante para esse tipo de exposição, justificado pelo valuation atrativo dos ativos locais e pela perspectiva de queda dos juros.
Somente em janeiro, o investidor estrangeiro aplicou mais de R$ 17 bilhões em ações locais, majoritariamente via índices (ETFs). Não por acaso, a performance dos papéis mais representativos do Ibovespa foi destaque no período.
No universo dos fundos imobiliários, o investimento estrangeiro representa apenas 4,5% da posição em custódia, segundo dados da B3. Essa alocação discreta é explicada pelas restrições de liquidez, governança e menor incentivo tributário em comparação à pessoa física.
Ainda assim, nos últimos meses, houve aumento da participação dos FIIs nas carteiras globais, especialmente em estratégias passivas (ETFs). Somente em dezembro, quando o volume negociado no mercado à vista de fundos imobiliários cresceu 17%, o investidor estrangeiro respondeu por 19% desse volume.
Ao aprofundarmos a análise, identificamos cerca de 21 fundos com participação de fundos de índices internacionais, majoritariamente compostos pela Vanguard, uma das maiores gestoras do mundo.
No total, estimamos uma posição consolidada de R$ 2,5 bilhões — esse número tem aumentado gradativamente, acompanhando a maior representatividade dos FIIs no mercado local, além dos avanços em governança e transparência.
| Fundo | % de cotas detidas | Instituição |
|---|---|---|
| XPML11 | 5,0% | Vanguard |
| KNRI11 | 4,8% | Vanguard |
| VISC11 | 4,4% | Vanguard e Blackrock |
| KNHY11 | 4,3% | Vanguard |
| HGRU11 | 4,3% | Vanguard |
| TGAR11 | 4,3% | Vanguard |
| CPTS11 | 4,2% | Vanguard |
| KNIP11 | 4,1% | Vanguard |
| PVBI11 | 4,1% | Vanguard |
| HGBS11 | 4,1% | Vanguard |
| RECR11 | 4,1% | Vanguard |
| MXRF11 | 4,0% | Vanguard |
| BTLG11 | 3,8% | Vanguard e Blackrock |
| KNCR11 | 3,5% | Vanguard |
| XPLG11 | 3,2% | Vanguard |
| TRXF11 | 3,0% | Vanguard |
| HGLG11 | 0,6% | Vanguard |
| HSML11 | 0,3% | Vanguard |
| ALZR11 | 0,3% | Vanguard |
| VILG11 | 0,3% | Vanguard |
| BRCO11 | 0,2% | Vanguard |
Dados atualizados até dez/25. Fonte: Empiricus e Bloomberg.
Nessa seleção, o volume negociado em dezembro registrou um salto de 36% na comparação mensal, e janeiro aponta para um panorama semelhante. Ou seja, conforme destacado no relatório da B3, o investidor estrangeiro também está de olho nos FIIs.
Dado a perspectiva de continuidade de fluxo de capital, aliado ao aumento de liquidez e governança das gestoras, a tendência é que este movimento continue ao longo do tempo.
Ambiente doméstico também ajudou
Na última semana, foram divulgados os dados de inflação (IPCA-15), com resultados mais comedidos em relação às expectativas do mercado. O indicador reforçou a expectativa de cortes na taxa de juros no curto prazo e, consequentemente, trouxe mais otimismo aos participantes da indústria de FIIs.
Apesar de o Banco Central ter mantido a taxa básica de juros (Selic) inalterada na última reunião, já há um direcionamento de que o ciclo de queda da Selic terá início em março, com projeção de fechamento de 2026 em patamar próximo a 12% ao ano.
Como mencionado em conteúdos anteriores, esse movimento será decisivo para o panorama do fluxo de capital local, ainda fortemente dominado pela renda fixa.
O reequilíbrio dos aportes para ativos de risco — um cenário que vem se materializando gradualmente — é um gatilho importante para o desempenho ao longo do ano, especialmente nos fundos imobiliários (FIIs), que contam com alta participação do investidor de varejo.
No mercado imobiliário comercial, o micro está cada vez melhor
Mesmo diante de um cenário restritivo em termos de juros, os indicadores do setor imobiliário seguem saudáveis.
No segmento de logística, por exemplo, o cenário está mais sólido do que nunca. A taxa de vacância nacional atingiu um patamar mínimo no 4T25, na casa de 7,3%. A valorização dos preços e a intensa competição por espaços em algumas regiões evidenciam a escassez de galpões disponíveis.
Mesmo em escritórios a dinâmica também é favorável. Conforme apontado em relatório do BTG, o mercado de lajes corporativas de alto padrão em São Paulo apresentou forte desempenho no quarto trimestre, com significativa aceleração da absorção líquida e redução da vacância para 12,1%, nível próximo ao pré-pandemia.
A perspectiva para 2026 é positiva, com expectativa de continuidade do ciclo favorável, sustentado por absorção consistente, preços resilientes e equilíbrio entre oferta e demanda, mesmo diante de maior seletividade dos ocupantes.
Mercado de lajes corporativas em São Paulo (A+)
Fonte: Buildings e BTG Pactual
Resultados e o que esperar daqui para frente
Diante do alinhamento dos astros, a performance dos fundos imobiliários foi positiva, fechando o sexto mês consecutivo de alta.
Caso o fluxo internacional continue favorecendo, é possível que esta dinâmica persista, em especial nos FIIs com maior liquidez.
Vale citar que ainda enxergamos pontos de atratividade relevantes na indústria, tal como o crescimento dos rendimentos nos fundos de tijolos e a taxa média das carteiras dos fundos de papel indexados à inflação.
Embora existam gatilhos positivos no horizonte, é importante não nos deixarmos levar pela euforia observada nos últimos meses.
O mercado financeiro costuma ter memória curta e, no caso brasileiro, os ciclos recentes reforçam que choques macroeconômicos, mudanças regulatórias e deteriorações fiscais podem rapidamente alterar o humor dos investidores.
A história mostra que períodos de maior otimismo tendem a reduzir a percepção de risco — justamente quando a cautela deveria ser reforçada.
BTLG11: margem para evolução
O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um dos fundos de logística mais conhecidos da indústria. É um dos veículos capazes de capturar este cenário favorável detalhado acima com boa margem de segurança.
O portfólio é majoritariamente composto por ativos de qualidade e localização estratégica, com aproximadamente 76% da receita oriunda de imóveis situados em um raio de até 60 km da capital paulista.
Essa configuração favorece elevados níveis de ocupação e confere maior resiliência operacional à carteira ao longo dos ciclos de mercado.
Entre as avenidas de valor, quase 60% dos contratos passarão por revisionais até o final do próximo ano, abrindo uma janela relevante para ganhos orgânicos por meio da atualização dos aluguéis.
Atualmente, o aluguel médio do portfólio está próximo de R$ 25 por metro quadrado. Se compararmos com o preço médio pedido por região, nota-se uma defasagem com os imóveis pertencentes aos raios 30km e 60km de São Paulo, principais praças da carteira do BTLG11.
Ademais, a estratégia de desinvestimento do BTLG11 consolida-se como um pilar central de seu escopo operacional, pautada por uma reciclagem recorrente de portfólio que abrange entre 12% e 15% do patrimônio líquido ao ano.
Esse dinamismo na gestão de ativos atua como um catalisador para o destravamento de ganhos de capital, otimizando de forma contínua a rentabilidade entregue ao cotista.
Dentro do escopo relativo dos fundos de logística, o BTLG11 segue competitivo entre os principais indicadores. Além disso, de acordo com nossas projeções, há um potencial de valorização de 6%, aliado a um dividend yield de 9,2% para os próximos 12 meses.