No passado, os fundos imobiliários surpreenderam pela resiliência. O IFIX, índice de referência da classe, superou juros nas alturas e até uma nova tentativa frustrada de tributação dos rendimentos isentos. Foi sustentado pela geração de renda consistente e pela melhora operacional dos ativos físicos. Mas não só. Investidores se anteciparam, de olho na queda da Selic em 2026. Venha o primeiro corte de juros na próxima semana ou só em março, o que esperar da classe nos próximos meses?
A expectativa predominante entre os especialistas é a de que a queda da Selic seja gradual, em paralelo ao ao dólar mais fraco e a redução dos juros também nos Estados Unidos. O relaxamento da política monetária pode acelerar? Até pode. Mas dependeria da trajetória das contas públicas e das eleições no segundo semestre.
Para Carolina Borges, chefe de análise da EQI Research, o investidor de fundos imobiliários pode enfrentar em 2026 um verdadeiro paradoxo.
“O ambiente político deve aumentar a volatilidade, mas os fundamentos do setor permanecem sólidos, com vacância em queda, aluguéis reajustados pela inflação e preços ainda abaixo da média histórica”, afirma.
Bernardo Noel, analista da Genial, concorda que a combinação entre eleições, fragilidade fiscal, risco de saída de capital estrangeiro e medidas com potencial de pressionar a inflação, como a isenção de imposto para quem ganha até R$ 5 mil, pode adicionar um componente maior de cautela. “Esse conjunto de fatores pode limitar a intensidade do ciclo de queda da Selic ao longo do próximo ano”, pondera.
Mesmo nesse cenário mais incerto, os preços atuais dos fundos refletem boa parte dos riscos.
O IFIX negocia atualmente próximo de 90% do valor patrimonial, patamar abaixo da média histórica do índice. Na prática, os investidores estão pagando 10% menos do que os fundos acreditam que seus imóveis e ativos valem. Em outras palavras, é como comprar um apartamento avaliado em R$ 1 milhão por R$ 900 mil.
Quando os juros estão altos, os títulos públicos passam a oferecer rendimentos mais altos. Como esses papéis são considerados investimentos muito seguros, eles se tornam concorrentes diretos dos fundos imobiliários.
Para continuar atraentes, os fundos precisam entregar um retorno maior, e isso pressiona suas avaliações, mesmo que os imóveis em si não tenham perdido qualidade.
Para a XP, esse desconto abre uma oportunidade interessante para quem olha o médio prazo. “Historicamente, os grandes movimentos de valorização dos fundos imobiliários costumam acontecer nos ciclos de queda da Selic, e o mercado, em geral, se antecipa a esse movimento”, afirmam os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar.
Nos últimos quatro ciclos de queda da taxa Selic, considerando o período que vai dos 90 dias anteriores ao primeiro corte até um ano depois, o IFIX acumulou alta em todos eles, sempre com ganhos médios superiores a dois dígitos.
Logística: o setor mais sólido do ciclo
Entre todos os segmentos, o de galpões logísticos aparece como o mais bem posicionado para atravessar 2026. A vacância do setor está próxima da mínima histórica, a demanda estrutural segue firme e o grande volume de estoques entregues nos últimos anos vem sendo absorvido sem gerar pressão relevante de sobreoferta.
Na avaliação da EQI, o mercado paulista alcançou um novo patamar de equilíbrio estrutural. A vacância, que chegou a ultrapassar 30% no passado, deve se estabilizar ao redor de 9% nos próximos anos. Esse cenário, segundo Borges, sustenta reajustes positivos de aluguéis, especialmente em galpões de alto padrão localizados em um raio de até 45 quilômetros dos grandes centros urbanos.
A XP reforça a leitura construtiva para o setor, destacando que muitos ativos já entram no próximo ano pré-locados e com contratos atípicos, um tipo de aluguel de longo prazo em que o inquilino não pode sair antes do fim do contrato sem pagar uma indenização. Esse modelo reduz riscos de vacância e aumenta a previsibilidade de receitas dos fundos imobiliários.
Noel destaca que, além da demanda sustentada pelo e-commerce, há um movimento crescente de busca por capilaridade logística, com operações se expandindo para regiões periféricas para reduzir prazos de entrega. Com a oferta mais controlada, fundos com ativos bem localizados tendem a capturar novos reajustes de aluguel e até ganhos com vendas seletivas de imóveis, caso o ambiente de juros fique mais favorável.
Lajes corporativas: recuperação em curso
Os especialistas defendem que o segmento de escritórios começa a dar sinais mais consistentes de recuperação, ainda que de forma heterogênea. A retomada se concentra principalmente em edifícios de alto padrão e em regiões consolidadas de São Paulo, onde a vacância se aproxima de patamares de um dígito.
Segundo Borges, esse é hoje o setor mais descontado do IFIX, com desconto médio de cerca de 20% em relação ao valor patrimonial. “Isso amplia de forma relevante o potencial de valorização à medida que a percepção de risco melhora e os juros começam a cair”, diz.
A XP também enxerga a volta gradual da demanda por espaços corporativos, impulsionada por um ambiente de menor custo de capital, que tende a favorecer novos contratos, alongamento de prazos de locação e reajustes de aluguel.
O maior potencial dos escritórios está fora do eixo mais caro da Faria Lima, segundo Noel. Regiões como Paulista e Pinheiros ainda apresentam espaço para recomposição de preços e redução de vacância, enquanto áreas “premium” já operam em níveis elevados.
“São regiões com padrão de qualidade semelhante, mas com uma relação de risco e retorno mais interessante”, afirma o analista.
Shoppings: resiliência operacional
Nos fundos de shopping, o ciclo de retomada está em estágio mais avançado. As vendas e o fluxo de consumidores se encontram em patamares acima do pré-pandemia, e a reindexação dos contratos à inflação medida pelo IPCA tem garantido crescimento real dos aluguéis.
Para Borges, esses fundos têm potencial para se consolidar como um dos segmentos mais defensivos dentro do universo de fundos que investem em imóveis (“tijolo”), oferecendo resultados sólidos e possibilidade de valorização das cotas caso o ambiente de juros fique mais favorável no próximo ano.
Por outro lado, o setor é mais sensível ao ciclo econômico, o que pode gerar maior volatilidade ao longo de 2026, especialmente por ser um ano eleitoral. Gonçalves e Bacelar preferem os fundos com carteiras mais concentradas em ativos de alta renda, que apresentam maior capacidade de atravessar eventuais períodos de desaceleração da economia.
Noel, da Genial, avalia que o setor já atingiu um certo teto operacional neste ano, o que pode levar a uma desaceleração das vendas e do repasse de aluguéis no curto prazo. Ainda assim, ele vê espaço para algum fôlego no próximo ano, impulsionado por medidas sociais que ampliam o poder de compra das famílias.
Recebíveis imobiliários: rendimentos robustos
Nos fundos de recebíveis imobiliários, que investem em títulos de renda fixa do setor, como CRIs, e são conhecidos no mercado como fundos de “papel”, o início de 2026 ainda deve ser marcado por rendimentos elevados. Como grande parte dessas carteiras está ligada ao CDI ou ao IPCA, as distribuições mensais tendem a continuar fortes.
Os fundos que investem em títulos de prazos maiores e com empresas de boa qualidade de crédito tendem a oferecer um bom equilíbrio entre renda e menor volatilidade, na visão de Borges, da EQI.
Nos fundos de recebíveis atrelados ao CDI, os juros devem permanecer em níveis historicamente elevados no ano que vem, preservando a atratividade dessas carteiras como fonte de renda e como proteção em cenários mais instáveis. Já nos fundos indexados ao IPCA, Noel destaca que há potencial tanto em um cenário de inflação mais comportada quanto em um ambiente de novas pressões de preços.
Fundos de fundos (FOFs): duplo desconto, duplo potencial
Os fundos de fundos (FOFs) podem se tornar um dos principais destaques da classe em 2026, na avaliação de Gonçalves e Bacelar. “Com a inflação mais comportada e a expectativa de queda da Selic, esse segmento tende a se beneficiar de forma mais direta da melhora do humor do mercado", afirmam. Isso acontece porque as carteiras desses fundos são compostas justamente por outros fundos, o que os torna mais sensíveis aos movimentos de alta do IFIX.
Além disso, enquanto outros segmentos já começaram a se recuperar, muitos FOFs ainda negociam com descontos elevados. Parte desse movimento se deve ao chamado “duplo desconto”, quando a cota do FOF está barata e, ao mesmo tempo, os fundos que ele carrega também negociam abaixo do valor patrimonial.
Em contrapartida, quando o mercado se recupera, esses fundos tendem a andar mais, uma vez que capturam tanto a alta das próprias cotas quanto a valorização dos fundos imobiliários que compõem sua carteira.
Multiestratégia: diversificação em ano eleitoral
Os fundos imobiliários multiestratégia também chegam bem posicionados em 2026. Esse tipo de fundo tem flexibilidade para investir em diferentes ativos do mercado imobiliário, como títulos de crédito (CRIs), cotas de outros fundos, participações diretas em imóveis e até ações do setor. Com mandato amplo, o gestor consegue ajustar o portfólio conforme o cenário, aproveitando oportunidades mesmo em períodos de maior volatilidade.
“Essa diversificação tende a agregar valor em um ambiente de transição do ciclo monetário, ao mesmo tempo em que preserva a capacidade de geração de renda recorrente", avalia Borges.
Oportunidades e riscos em 2026
De modo geral, com a queda dos juros, a renda fixa tende a perder parte do seu apelo, enquanto os fundos imobiliários passam a oferecer uma combinação mais atraente de renda mensal e potencial de valorização das cotas. Ao mesmo tempo, o custo de financiamento deve diminuir e o valor dos imóveis tende a subir, criando um ambiente mais favorável para a recuperação dos preços das cotas na bolsa.
Essa dinâmica, no entanto, será condicionada à condução da política fiscal e ao cenário eleitoral. Se houver avanço na organização das contas públicas e a inflação seguir sob controle, o espaço para valorização dos fundos imobiliários aumenta. Em caso de novos ruídos fiscais ou instabilidade política, parte desse processo pode ocorrer de forma mais lenta.
Ainda assim, o histórico da classe mostra que, quando o ciclo de juros começa a virar, os fundos imobiliários costumam entrar em uma fase prolongada de recuperação, com ganhos que se estendem ao longo de vários trimestres, especialmente no caso dos fundos que investem em imóveis físicos.