ESG e a nova fronteira da competitividade empresarial

O debate sobre a relevância do ESG no mercado imobiliário corporativo já começa a não se restringir a conceitos ou intenções. A tendência é que cada vez mais este tema ocupe o centro da estratégia de negócios e redefina a forma como ativos são concebidos, avaliados e transacionados. O real estate tem tudo para deixar de ser apenas infraestrutura para se consolidar como plataforma de impacto — econômico, ambiental e social.

Quando integrados à gestão do portfólio, os critérios ESG geram benefícios claros: atraem ocupantes com compromissos globais de sustentabilidade, reduzem incertezas para investidores institucionais e fortalecem a resiliência dos ativos. Edifícios alinhados a práticas de eficiência energética e hídrica, governança sólida e políticas transparentes de ocupação tendem a apresentar maior competitividade, além de maior capacidade de acessar capital em condições diferenciadas.

Entretanto, a mesma característica que hoje diferencia também sinaliza um ponto de atenção. O que se apresenta como vantagem pode, em breve, se tornar requisito mínimo. Mercados internacionais já demonstram que certificações ambientais e práticas de eficiência deixaram de ser um diferencial e passaram a ser condição básica para negociação. Isso desloca o debate: não se trata mais de conquistar um selo ou atender a métricas pontuais, mas de assegurar desempenho consistente e comprovável ao longo do tempo.

Nesse contexto, a verdadeira fronteira de competitividade está na modernização do estoque existente. Adequar edifícios já construídos às práticas ESG é hoje uma das condições mais relevantes para avançar na descarbonização, compromisso assumido pela JLL no Brasil e em outros mercados. Apostar apenas em novos prédios certificados não será suficiente: é no retrofit e na operação sustentável de ativos já em uso que reside a possibilidade real de reduzir emissões em larga escala e garantir resiliência de mercado.

Esse movimento é acompanhado de riscos evidentes. Ativos que não se adaptam às exigências de sustentabilidade enfrentam perda de atratividade, desvalorização e, em casos extremos, a obsolescência. O retrofit, nesse cenário, deixa de ser opcional e passa a ser fator decisivo: prédios que não forem modernizados para atender às novas métricas ESG estarão mais expostos ao chamado brown discount (ou “desconto marrom” em tradução livre), tornando-se ativos menos líquidos e menos competitivos.

No Brasil, a questão assume contornos particulares. De um lado, parte significativa do estoque imobiliário ainda carece de atualização para padrões internacionais. De outro, cresce a pressão por métricas auditáveis e comparáveis, impulsionada por regulamentações emergentes e pelo movimento de investidores em direção a portfólios mais transparentes. Nesse cenário, a atuação da alta liderança é determinante. Somente conselhos e executivos capazes de enxergar ESG como instrumento de proteção de valor, e não como custo adicional, terão condições de conduzir estratégias de longo prazo consistentes.

Há ainda uma armadilha recorrente: a ideia de que a conquista de certificações encerra a jornada. O risco dessa percepção é duplo. Primeiro, porque a sustentabilidade exige atualização permanente, em função de avanços tecnológicos, regulatórios e comportamentais. Segundo, porque um tratamento superficial amplia a vulnerabilidade ao greenwashing, comprometendo a credibilidade do ativo e da organização.

O balanço entre prós e contras é claro. Os benefícios da implementação de iniciativas sustentáveis são concretos: fortalecimento da reputação, acesso facilitado a capital, ganhos de eficiência e mitigação de riscos. O risco está na adoção superficial, baseada em narrativas sem lastro ou em iniciativas desconectadas do negócio. O diferencial competitivo deixa de estar na posse de uma certificação isolada e passa a residir na capacidade de comprovar resultados, manter métricas consistentes e alinhar o desempenho dos ativos às metas globais de sustentabilidade.

O futuro do setor imobiliário corporativo dependerá da forma como os agentes de mercado incorporam soluções ambientais relacionadas aos seus portfólios, parte integrante da agenda ESG: como estratégia central de competitividade e permanência dos negócios ou como exigência regulatória de cumprimento mínimo. Nesse ponto reside a verdadeira fronteira entre protagonismo e obsolescência.