O número de investidores em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) quase dobrou no Brasil em apenas quatro anos. Saiu de 1,6 milhão em março de 2022 para 3,1 milhões em março deste ano, numa evolução de 97% no período, segundo dados da B3.
O que chama atenção não é só o crescimento. É quem está chegando e por que está chegando agora.
Segundo um estudo inédito elaborado pela B3 a pedido do Portas, o perfil predominante do investidor de FII hoje é homem, tem entre 25 e 39 anos e investe, na mediana, R$ 3.463. Há, porém, um detalhe que os números escondem à primeira vista: as mulheres, que são menos de um terço da base, investem 52% a mais por pessoa do que eles.
Raio-X do investidor de FIIs (dados B3 2026)
| Base total de investidores | 3,1 milhões (crescimento de 96,7% frente a 2022) |
| Predominância masculina | 2/3 dos investidores |
| Destaque feminino | Mulheres investem 52% a mais que homens (por pessoa) |
| Investimento mediano (18-24 anos) | R$ 525,00 |
| Investimento mediano (60+ anos) | R$ 67.165,00 |
| Região líder em estoque | Sudeste (R$ 113,8 bilhões) |
O conjunto dos dados revela que o novo investidor de FIIs é mais jovem, aplica menos e, muitas vezes, ainda está aprendendo as regras do jogo.
O que são FIIs e por que atraíram 3 milhões de brasileiros?
Os FIIs foram criados em 1993. Sua função é investir em imóveis. Para isso, reúnem dinheiro de vários investidores para comprar, vender, alugar ou construir empreendimentos, permitindo que qualquer pessoa participe ao adquirir cotas, ou seja, pequenas partes do fundo.
É uma forma de facilitar o acesso ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro e ainda possibilita receber renda, geralmente isenta de IR (Imposto de Renda) para pessoa física.
Para Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX Investimentos, o crescimento da base de investidores é resultado de fatores combinados. “Primeiro, a maior disseminação de educação financeira e o acesso facilitado às plataformas de investimento ampliaram muito o alcance desse tipo de ativo”, diz ele. “Além disso, a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos mensais para pessoas físicas continua sendo um atrativo relevante”, complementa.
Jovens investem em FIIs?
Os dados da B3 revelam um mercado que ficou mais acessível para todo mundo, mas a distribuição do dinheiro investido ocorre de um jeito desigual.
O investidor jovem chegou. Mas chegou com pouco dinheiro. Os dados de março de 2026 mostram que quem tem entre 18 e 24 anos investe, na mediana, R$ 525. Do outro lado da faixa etária, o investidor acima de 60 anos tem mediana de R$ 67.165, ou 127 vezes mais.
Isso tudo na mesma bolsa, no mesmo produto e no mesmo mês. Ou seja, o jovem está começando a investir com o que tem e da forma que consegue. Esses 266 mil investidores entre 18 e 24 anos que entraram no mercado representam exatamente o perfil que explica a queda do ticket médio geral, que é o de mais gente e menos dinheiro por pessoa (leia mais abaixo).
O que os dados mostram com clareza é que a base rejuvenesceu, mas o capital ainda está concentrado em quem tem mais tempo de vida e de patrimônio acumulado.
Raio-X do investidor de FIIs: idade, renda e comportamento
| Idade (em anos) | Investidores | Estoque | Mediana |
|---|---|---|---|
| até 17 | 27.905 | R$ 373,32 milhões | R$ 2.992,24 |
| de 18 a 24 | 266.912 | R$ 1,1 bilhão | R$ 525,79 |
| de 25 a 39 | 1.396.880 | R$ 26,65 bilhões | R$ 2.058,20 |
| de 40 a 58 | 1.219.307 | R$ 72,64 bilhões | R$ 7.895,89 |
| acima de 60 | 272.858 | R$ 59,24 bilhões | R$ 67.165,40 |
Em relação ao gênero, os homens predominam. Segundo os dados da B3, 828.445 mulheres investem em fundos imobiliários, menos de um terço do total (26%).
Entretanto, quando é analisado o aporte, ou seja, o quanto elas compram de cotas de fundos, observa-se uma mediana de R$ 5.272, 52% a mais do que a dos homens, de R$ 3.463. Elas estão presentes neste mercado com mais dinheiro.
O mapa (desigual) dos FIIs: a força do Sudeste no mercado
Os investimentos em FIIs são feitos pelo Brasil inteiro. Mas o Brasil inteiro não chegou aos fundos imobiliários do mesmo jeito. No Norte do país, a mediana de estoque (volume de ativos financeiros) por investidor é de R$ 828. No Nordeste, R$ 1.465. No Sudeste, onde estão seis em cada dez investidores, essa mediana sobe para R$ 5.480.
Ou seja, em termos de patrimônio aplicado, os investidores do Sudeste representam quase sete vezes mais. O que se lê disso é que, embora o valor da cota (fração do fundo) seja o mesmo para todos, o dinheiro disponível para investir tem endereço predominante.
Ainda em relação aos investidores do Sudeste, sozinhos, detêm mais da metade de todo estoque, com R$ 113,8 bilhões. Confira detalhes abaixo.
O Raio-X do investimento em FIIs, por região
| Região | Investidores | Estoque | Mediana (por investidor) |
| Sudeste | 1.829.305 | R$ 113,8 bilhões | R$ 5.480,06 |
| Sul | 506.649 | R$ 22,56 bilhões | R$ 5.085,20 |
| Nordeste | 469.504 | R$ 12,70 bilhões | R$ 1.465,16 |
| Centro-Oeste | 243.887 | R$ 8,44 bilhões | R$ 2.581,65 |
| Norte | 134.517 | R$ 2,50 bilhões | R$ 828,18 |
O que faz o FII ser atrativo?
Independentemente de quem está investido, o quanto ou de onde é o investidor, há um denominador comum que ajuda a explicar essa evolução do apetite pelos fundos imobiliários: a Selic (taxa básica de juros).
“Quando o mercado volta a falar de queda de juros, o interesse pelo produto reaparece antes mesmo do corte acontecer”, diz Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
Barbosa reforça a lógica. “Em períodos de taxas de juros mais baixas, os investidores tendem a buscar alternativas que ofereçam maior rentabilidade do que a renda fixa tradicional, o que favorece os FIIs, especialmente pelo potencial de geração de renda recorrente”, afirma.
E por qual motivo a Selic é tão determinante? A lógica é a seguinte: quando a Selic sobe, a renda fixa fica mais atraente para o investidor. Com isso, muitos saem dos FIIs, e as cotas (fração dos fundos, a pequena parte dele) caem. O inverso também é válido. Quando a Selic cai, a renda fixa rende menos. Aí mais gente vai para os FIIs, e as cotas sobem.
O movimento atual segue esse padrão. Basta olhar para o retrovisor para entender melhor esse cenário atual. O crescimento mais intenso da base de investidores em fundos imobiliários teve início ainda na pandemia, em março de 2020, quando os juros estavam no chão (4,15%). À época, eram cerca de 1,2 milhão de investidores, número que quase dobrou dois anos depois. Confira a evolução, com dados dos últimos anos:
Evolução dos investidores em fundos imobiliários x taxa de juros
| Ano | Investidores em FIIs | Selic (ao ano) |
| 2021 | 1,5 milhão | 7,75% |
| 2022 | 2 milhões | 13,75% |
| 2023 | 2,5 milhões | 12,25% |
| 2024 | 2,8 milhões | 12,25% |
| 2025 | 2,9 milhões | 15% |
| 2026 | 3,1 milhões | 14,75% |
Fonte: B3
O que os números mostram é uma rápida evolução entre 2021, 2022 a 2023, com índices de crescimento de 25%, 33% e 25%, respectivamente. O avanço da taxa de juros fez frear a evolução em 2024, quando a base aumentou 12%, e, no ano seguinte, em 2025, teve avanço de 3,57%.
Em 2026, apenas nos primeiros três meses do ano, pouco mais de 200 mil novos investidores passaram a comprar cotas de FIIs. É metade da projeção feita pelo Santander, de 400 mil novos investidores em 2026, número que agora é considerado conservador pelo mercado.
A resposta para essa evolução está na expectativa de reversão da taxa de juros, já que o mercado projeta a Selic em 12,25% ao final deste ano, segundo dados do boletim Focus do Banco Central divulgado no dia 6 de abril.
Entrada de mais gente fez cair mediana por investidor
Para muita gente, os FIIs funcionam como um meio-termo entre a segurança da renda fixa e o potencial da renda variável. Parênteses importante: os FIIs estão longe de ser renda fixa, como você poderá entender melhor logo abaixo.
“O investidor de fundo imobiliário tem uma aderência muito grande à renda mensal. É o primeiro fator de decisão”, afirma Baroni.
Barbosa confirma: “A renda recorrente continua sendo o principal fator que leva investidores para os FIIs. Muitos investidores buscam construir uma fonte de renda passiva, especialmente em um país onde historicamente o investimento imobiliário sempre foi associado à geração de aluguel. Os FIIs replicam essa lógica, mas com mais liquidez, diversificação e gestão especializada”, diz o executivo do TRX.
Evolução dos investidores, patrimônio e ticket médio
| Investidores | Estoque (*) | Mediana por investidor (**) | |
|---|---|---|---|
| Março/2022 | 1.618.692 | R$ 98,17 bilhões | R$ 14.499,16 |
| Março/2023 | 2.103.379 | R$ 103 bilhões | R$ 7.316,01 |
| Março/2024 | 2.638.250 | R$ 136,96 bilhões | R$ 6.012,66 |
| Março/2025 | 2.842.073 | R$ 137,74 bilhões | R$ 4.683,40 |
| Março/2026 | 3.183.862 | R$ 160 bilhões | R$ 3.913,92 |
(*) Valor referente apenas aos investidores pessoa física(**) É o valor central
O que o quadro acima revela é que sim, existe muito mais gente entrando na base de investidores. Porém, o valor é bem menor, passando da mediana de R$ 14,5 mil em 2022 para menos de R$ 4 mil em cinco anos. Em resumo, o mercado não ficou menor, pelo contrário. Cresceu e ficou mais acessível. Porém, diluiu.
Por que o FII não é renda fixa
A lógica que move a maioria dos investidores que buscam aplicar as suas economias em fundos de investimento imobiliário é simples: receber todo mês sem precisar fazer nada. Só comprar a cota do fundo, claro.
Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros, o que na prática resulta em pagamentos mensais para os cotistas. Para quem sonha com renda sem ter que comprar um apartamento, administrar inquilino ou pagar IPTU, o produto tem um apelo quase irresistível.
“O mercado não é voltado para ganho de capital. Ele é voltado para geração de renda e proteção de patrimônio”, resume Baroni.
Se oferece uma renda mensal, tem certa previsibilidade e imobiliário no nome, não é renda fixa? “O fundo imobiliário não é renda fixa. Quando o investidor parte dessa premissa, a frustração é quase inevitável”, alerta Baroni.
Quais são os riscos dos FIIs?
Entre as várias particularidades dos fundos imobiliários estão algumas que não existem em outros tipos de investimento. Entre elas está a vacância, ou seja, se o inquilino está ou não ocupando o imóvel que faz parte do fundo. Se não estiver ocupando, a renda gerada pelo ativo imobiliário desaba.
A lógica é simples. Um imóvel (ou alguns imóveis, já que, na maior parte das vezes, os fundos reúnem mais de um ativo) vazio não gera receita dentro do fundo. A ausência de recebimento de aluguel, por exemplo, afeta diretamente o dinheiro que entra, podendo reduzir os dividendos pagos aos investidores e derrubar o valor das cotas negociadas na Bolsa.
Tudo isso faz parte do dia a dia do produto. Mas tem um risco que costuma passar despercebido e que Baroni considera tão importante quanto os outros: o risco de gestão. “A pessoa está comprando a caneta do gestor”, diz ele.
Ou seja, quando alguém adere a um FII, está confiando suas decisões de investimento a outra pessoa, no caso, um gestor. Se esse gestor tomar uma decisão errada, tipo vender o ativo de forma equivocada, ou mesmo comprar na hora errada, fazendo com que a vacância suba, quem vai sentir no bolso (que, provavelmente vazio) será o investidor.
E nem sempre o investidor tem clareza disso antes de aplicar o seu dinheiro. Quem entra achando que é uma poupança turbinada costuma sair na primeira turbulência, muitas vezes no pior momento, segundo Baroni.
Qual é melhor, FII de tijolo ou de papel?
No glossário do mercado de FIIs, esses tipos de fundos são divididos em três: tijolo, papel e híbrido.
- Fundos de tijolo: como o próprio nome sugere, investem em prédios reais, como shoppings, galpões e outros imóveis físicos. Quem compra cotas desses fundos ganha com o aluguel mensal e a valorização do imóvel, mas corre o risco de o espaço ficar vazio ou o inquilino não pagar.
- Fundos de papel: investem em dívidas do setor imobiliário, em títulos como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário). O lucro vem dos juros dessas dívidas, pagando bons dividendos quando os juros estão altos, mas o risco aqui é a empresa financiada dar calote.
- Híbridos: resumidamente, é um mix dos dois acima.
Até o ano de 2016, a pergunta de “tijolo ou papel” nem fazia sentido. Isso porque os de papel representavam apenas 2% do total do mercado, e quase ninguém falava deles. Isso mudou com a queda de juros.
Hoje, os fundos de papel respondem por cerca de 40% do mercado e os de tijolo, ficam com os outros 60%. A diferença entre os dois é a de que o fundo de papel tende a entregar uma renda mais estável e previsível, mesmo em cenários de juros altos. Já o fundo de tijolo costuma se valorizar mais quando os juros caem, e é exatamente por isso que ele está no centro das atenções agora.
“Se houver um período mais prolongado de queda de juros, os fundos de tijolo tendem a ter um comportamento mais expressivo”, diz Baroni.
Primo mais novo (e pobre) dos REITS
Os fundos de investimento imobiliário são relativamente novos. Apesar de terem sido criados há 33 anos, até meados de 2010 eles reuniam pouco mais de 30 mil investidores. Atualmente, vários fundos já ultrapassam a marca de centenas de milhares de cotistas. O estoque total (incluindo os investidores institucionais) é de cerca de R$ 200 bilhões.
Apesar da evolução no decorrer dos anos, se comparado ao seu “primo” mais velho (e muito mais rico), os REITs (Real Estate Investment Trusts), que movimentam US$ 3 trilhões, os FIIs ainda engatinham.
Funcionando como empresas listadas nas bolsas americanas tais como a de Nova York (NYSE) e a de tecnologia (NASDAQ), os REITs basicamente financiam imóveis que geram renda, com uma diversificação muito maior do que a existente nos FIIs. Eles são obrigados a distribuir 90% dos lucros, porém, são taxados em 30%. Na fonte.
“É como comparar um senhor de idade super maduro com uma criança querendo entrar na adolescência”, diz Baroni. Ele, porém, diz que há muito potencial para crescimento dos FIIs. “O crescimento pode continuar à medida que o mercado amadurece e o investidor entende melhor o produto”, afirma.
Linha do tempo dos FIIs
- 1993 – criação legal dos fundos imobiliários no Brasil, com a Lei 8.668, que definiu os FIIs como condomínios de investimento voltados ao setor imobiliário, sem personalidade jurídica e com patrimônio separado da administradora;
- 1999 – entra em vigor a regra que obriga a distribuição de pelo menos 95% dos lucros aos cotistas, um dos principais pilares do produto;
- 1999 – em 15 de outubro, os pequenos investidores passam a ter acesso prático ao mercado com o início das negociações do FII Shopping Higienópolis (SHPH11);
- 2000 – a regulamentação avança e o mercado ganha mais transparência, com regras mais claras para funcionamento dos fundos;
- 2004 e 2008 – a CVM fortalece a regulação com normas gerais para fundos e regras específicas para FIIs, ampliando a segurança e a divulgação de informações;
- 2010 – o mercado se diversifica com o crescimento de fundos de galpões logísticos, shoppings e lajes corporativas;
- 2016 – os fundos de papel começam a ganhar mais relevância entre os investidores;
- 2020 – mesmo durante a pandemia, FIIs de logística e saúde se destacam e mantêm crescimento e distribuição de rendimentos;
- 2025 – o mercado segue em expansão mesmo com a Selic em 15% e fecha o ano com cerca de 2,9 milhões de investidores
Fonte: Report Anual de FIIs 2025 da B3
Perguntas e respostas sobre FIIs
- O que são FIIs?
São fundos que investem em imóveis ou ativos ligados ao setor imobiliário e permitem que você participe comprando cotas. - Como os FIIs surgiram?
Foram criados em 1993 para facilitar o investimento em imóveis sem precisar comprar um diretamente. - Como funcionam os FIIs na prática?
Vários investidores colocam dinheiro no fundo, que é usado para comprar ou financiar imóveis, e os ganhos são distribuídos - O que são cotas nos FIIs?
São pequenas partes do fundo que você compra para participar dos lucros e da valorização. - Quem administra os FIIs?
Uma instituição financeira cuida do fundo e, em alguns casos, há um gestor que decide onde investir. - Os FIIs pagam renda?
Sim. Eles distribuem a maior parte do lucro aos investidores, geralmente de forma mensal. - Os FIIs precisam pagar Imposto de Renda?
Os rendimentos costumam ser isentos de IR para pessoa física, mas o lucro na venda das cotas é tributado. - Quais são os tipos de FIIs?
Os principais são de tijolo, que investem em imóveis físicos, e de papel, que investem em títulos imobiliários. - Quais são os principais benefícios dos FIIs?
Acesso a grandes imóveis com pouco dinheiro, renda recorrente, praticidade e diversificação. - Quais são os riscos dos FIIs?
Vacância, queda nos rendimentos, desvalorização das cotas e mudanças nos juros.