O preço que aparece no anúncio é só o começo da conversa. Entre assinar um contrato de aluguel e receber as chaves de um imóvel próprio existe uma fila de taxas, impostos e garantias que não cabem no valor anunciado. Essas cobranças costumam pegar o morador de surpresa justamente no mês em que o orçamento já está apertado pela mudança. Saber quais são esses custos é o que separa uma decisão planejada de uma possível dor de cabeça financeira.
Quem compra precisa ter dinheiro guardado antes mesmo da primeira parcela. A entrada exigida pelos bancos vai de 20% a 30% do valor do imóvel, e a ela se somam a taxa de avaliação, entre R$ 200 e R$ 300, e os gastos com reforma. Já os custos de cartório podem ser diluídos nas parcelas. Depois vêm a prestação, que começa alta e cai ao longo do contrato, além do condomínio.
— Na Zona Sul, o condomínio fica na faixa de R$ 2 mil ou mais. Fora de áreas mais nobres, de R$ 500 a R$ 1.500 — afirma Marcelo Pires Leite, professor de Finanças da Estácio.
No aluguel, a garantia costuma ser o seguro-fiança, pago uma vez ao ano, ou a caução, de três a seis meses bloqueados em conta. As despesas do dia a dia seguem na conta do morador, e o reajuste anual acompanha o IGP-M em 90% dos contratos.
— Você fica exposto a uma inflação que não controla. A prestação da casa só diminui. O aluguel vai aumentar a vida inteira — diz Gilberto Braga, professor do Ibmec RJ.
Essa conta fez o engenheiro de dados Lucas Custódio, de 27 anos, mudar de ideia. Ele mora de aluguel desde fevereiro e planeja financiar um imóvel.
— Os reajustes do aluguel são bem mais altos do que o reajuste salarial. A parcela do financiamento não sofre reajuste, e qualquer sobra dá para amortizar e tirar três, quatro parcelas do fim — afirma ele.
Gilberto Braga explica que investimentos podem ser opções mais vantajosas do que financiamento para quem já tem um valor guardado.
— Do ponto de vista financeiro, essa pessoa ganha mais aplicando em renda fixa e pagando o aluguel com o rendimento do que comprando o apartamento. Mas você não sabe o que vai acontecer com a sua vida — pondera Braga.
Impostos entram na conta
Há 19 anos morando de aluguel, o técnico de áudio e vídeo Augusto Queiroz, de 43 anos, já simulou compra, financiamento e consórcio, mas sempre voltou atrás.
— Morar perto do trabalho é prioridade para mim. Com o aluguel, se eu mudar de emprego, consigo trocar de endereço com muito mais facilidade — diz.
Além do aluguel, na lista de gastos dele entram condomínio, taxas administrativas e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
— Do ponto de vista tributário, o aluguel é ruim porque você tem uma despesa e acaba não tendo dedução para fins de Imposto de Renda — afirma Thiago Laguna, tributarista do escritório Dib, Almeida, Laguna e Manssur.
Na compra, há ainda o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de 3% sobre o valor da compra na cidade do Rio e pago antes mesmo da escritura, além do registro em cartório. Na prática, porém, muitas prefeituras calculam o imposto sobre um valor de referência próprio, quase sempre maior que o preço pago. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a base deve ser o valor da operação, mas quem quiser pagar menos precisa recorrer à Justiça.
— A prefeitura arbitra um valor e cobra sobre ele. Para pagar sobre o preço que você realmente pagou, é preciso entrar com uma ação — explica Laguna.
Nada disso, no entanto, precisa sair do bolso de uma vez.
— Você pode colocar isso dentro do financiamento. O banco paga o imposto e você dilui nas parcelas — explica Gilberto Braga, do Ibmec RJ.
Veja o que dizem os especialistas
O EXTRA lista abaixo os bônus e os ônus das práticas. Para isso, foram consultados o head comercial do QuintoAndar, Thiago Bernardes, a economista do Grupo OLX, Mariangela Silva, e o professor de Direito da Escola Paulista de Direito (EPD), Luiz Antonio Scavone Junior. No geral, os especialistas são unânimes ao apontar que a decisão deve levar em conta momento da vida, orçamento e os planos futuros.
Aluguel
Vantagens
- Maior facilidade para se mudar, caso não goste do bairro ou a cota do condomínio suba demais;
- É uma boa opção para quem não sabe se vai morar na região por muito tempo, caso queira morar perto do trabalho, mas o contrato seja temporário, e para quem busca um bairro mais nobre onde o preço de aquisição do imóvel é muito alto;
- Não precisa arcar com obras estruturais, que ficam a cargo do dono;
- É possível fazer um "test drive" para a aquisição do imóvel no futuro;
- Permite aplicar parte de suas economias em investimentos rentáveis.
Desvantagens
- Sujeito a pedido repentino de desocupação do imóvel;
- O inquilino tem que permitir visitas de terceiros ao imóvel quando o proprietário quer vender o bem e o locatário não tem interesse na compra;
- Exige fiador ou caução;
- Existe a possibilidade de cobrança de multa rescisória, caso o contrato seja quebrado antes do prazo;
- Modificações dependem de autorização e muitas vezes não são indenizadas;
- Deve-se permitir a inspeção sobre o estado do imóvel de tempos em tempos.
Compra
Vantagens
- Construção de patrimônio, com possibilidade de deixar o bem de herança;
- Autonomia para adaptações e reformas;
- Sem desocupação repentina;
- Sem fiador ou caução;
- Possibilidade de valorização do bem.
Desvantagens
- Em geral, exige um valor para dar de entrada;
- O financiamento é longo, e os juros sobem bastante o valor final pago;
- Tem baixa liquidez: vender um imóvel pode demorar;
- Há impostos e despesas cartoriais, como ITBI, escritura e registro;
- Gastos com conservação e reformas.