A reforma tributária vai mudar a forma como as incorporadoras calculam preços, custos e a viabilidade de seus empreendimentos. Mas, na avaliação de Rodrigo Dias, sócio-fundador da VBD Advogados, não há razão para as empresas encararem a mudança apenas como uma ameaça. A nova sistemática pode abrir espaço para ganhos de eficiência e redução de custos, desde que as incorporadoras entendam como funcionará o novo modelo e adaptem seus negócios — a mesma reforma tributária citada pelo ministro da Fazenda, Dario Durigan, como parte da estratégia para reduzir os juros.
A principal mudança está na passagem de um sistema em que os tributos são considerados “por dentro” dos preços para outro em que CBS e IBS serão tratados “por fora”. Isso significa separar, de maneira mais clara, o que é preço e o que é imposto.
Hoje, um apartamento anunciado por R$ 500 mil tem os tributos embutidos nesse valor. O mesmo acontece com os insumos comprados pelas incorporadoras. “Hoje tudo que a gente faz, seja em relação à precificação dos imóveis para os nossos clientes, seja em relação à precificação dos nossos insumos, a gente sempre pensa neste valor com tributo por dentro”, afirma Dias.
A mudança exige que as empresas adaptem seus sistemas financeiros e de gestão. Também altera a forma de analisar a rentabilidade dos empreendimentos e de estruturar suas demonstrações financeiras. CBS e IBS não estarão incorporados aos valores de faturamento e receita como ocorre hoje com os tributos calculados “por dentro”.
O impacto chega também ao regime especial de tributação (RET), aplicado atualmente às incorporações. Hoje, a tributação considera a receita bruta, que já contém os tributos. Com a reforma, será necessário separar o preço da parcela correspondente aos impostos.
Reforma tributária muda a lógica das incorporadoras
A adaptação não ficará restrita ao departamento fiscal. A nova sistemática terá de ser incorporada às áreas de suprimentos, jurídico, novos negócios e vendas, além dos modelos usados para calcular a viabilidade dos empreendimentos.
As empresas também precisarão se acostumar a trabalhar com preços líquidos de tributos, segundo Dias. É uma mudança importante na maneira de avaliar projetos, já que o cálculo de viabilidade terá de considerar a nova sistemática de apuração.
Outra novidade está na relação entre os contratos e os documentos fiscais. No setor imobiliário, o fato gerador está relacionado ao contrato de compra e venda, enquanto o recolhimento ocorre conforme os pagamentos. “Com a reforma, a vida financeira do contrato terá de estar conectada aos documentos fiscais e aos eventos registrados ao longo da operação”, diz Dias.