A Avenida Vieira Souto, em Ipanema, voltou a receber um lançamento residencial depois de cerca de três décadas. O VIE, da Balassiano Engenharia, terá apenas 11 residências, projeto da Bernardes Arquitetura, Valor Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 400 milhões e entrega prevista para o primeiro semestre de 2029.
O intervalo não se explica por falta de comprador. O endereço mais disputado do Rio de Janeiro simplesmente não tinha terreno livre. Para quem investe ou incorpora no alto padrão, o caso mostra um movimento claro: quando projeto, tecnologia e acabamento podem ser copiados, o que sustenta o valor é aquilo que não se reproduz.
Um prédio comprado porta a porta
Para abrir espaço no número 432 da avenida, a incorporadora comprou, em negociações individuais, todos os apartamentos do antigo Edifício Grepaco, erguido em 1961. Segundo a empresa, a operação levou cerca de quatro anos. O prédio foi demolido e a obra já começou.
A conta só fechou com engenharia urbanística. De acordo com o portal Metro Quadrado, a Balassiano adquiriu quase 2 mil m² de potencial construtivo gerado pelo programa Reviver Centro, da Prefeitura do Rio, e precisou respeitar as regras municipais que impedem edifícios de projetar sombra sobre a praia.
Escala de casa em plena orla
O programa reúne seis apartamentos de 411 m², um Up Garden de 441 m², um triplex de 490 m² com sala de pé-direito duplo, penthouses de até 565 m², uma cobertura triplex de 407 m² e preço médio em torno de de R$ 36 milhões. A premissa da Bernardes Arquitetura foi conversar com a paisagem sem disputar espaço com ela. As salas se voltam para o mar, com grandes aberturas. Brises e floreiras compõem a fachada. A estrutura foi organizada para deixar as plantas livres.
Os apartamentos serão entregues em base bruta, como tela em branco para o projeto de interiores de cada família, com apoio de uma equipe de arquitetos da incorporadora. Para Thiago Balassiano, diretor da Balassiano Engenharia, o valor do produto está na soma de “endereço, vista, baixa densidade, arquitetura e possibilidade de personalização”.
O luxo que não aparece na planta
Os serviços seguem a nova régua do comprador de altíssimo padrão, que passou a pesar privacidade, segurança e operação do dia a dia tanto quanto metragem. O VIE terá academia com linha Technogym, estúdio de pilates, spa com jacuzzi, banheira de crioterapia, sauna, segurança assinada pela Haganá, recarga para carros elétricos e gestão voltada à eficiência energética. Fundada em 1979, a Balassiano soma mais de R$ 2,4 bilhões em incorporações, com foco no alto padrão da Zona Sul carioca.
Escassez na orla, aposta no Altiplano
Em João Pessoa, a escassez da beira-mar não é só física. É também regulatória. A Constituição Estadual limita a altura dos prédios na faixa de 500 metros a partir do mar, o que transforma a primeira quadra da orla em estoque finito. Foi justamente essa limitação que empurrou a verticalização para o Altiplano Cabo Branco, onde a capital passou a concentrar seus projetos de alto padrão mais ousados.
É nesse bairro que a Ourovel Construções, incorporadora de Campina Grande, prepara sua estreia em João Pessoa. Respeitadas as devidas proporções, a lógica conversa com a do VIE a partir da sofisticação do projeto das duas torres assinado por Luca e Paulo Macedo. O empreendimento está em fase de licenciamento e registro, e o nome comercial ainda não foi revelado. De acordo com Paulo Macedo, “Quando o endereço é limitado, a arquitetura passa a carregar a exclusividade. Implantação, vista protegida e planta flexível valem tanto quanto a localização.”
O entendimento de Glauco Morais, Corretor de Imóveis e sócio da Plano Inteligência, segue o mesmo raciocínio de Macedo: “O comprador de alto padrão em João Pessoa já chega perguntando por qualidade e diferenciais construtivos, assim como por itens que permitam a sensação de pertencimento, exclusividade e sofisticação.”
O que o mercado paraibano pode tirar do caso
A lição do VIE é direta: amenities e tecnologia se copiam, endereço e qualidade não. Na capital paraibana, onde a orla tem limite de altura e os terrenos bem localizados ficam cada vez mais raros, a disputa tende a migrar para produtos conceituais, com unidades com acesso exclusivo, plantas personalizáveis e arquitetura assinada. O desafio será provar que a assinatura entrega valor patrimonial de longo prazo, e não apenas um bom argumento de lançamento.