É para lá de arriscado e trabalhoso, mas tem gente ganhando a partir de 30% com imóveis, mais que o dobro dos 14,75% de Selic, e sem precisar esperar um ano inteiro. Conhecida como "house flipping", a estratégia consiste em comprar, reformar e vender rapidamente imóveis desvalorizados em busca de lucro no curto prazo.
Para que seja realmente rentável, no entanto, é preciso ter mais do que o capital para investir e ser bastante criterioso. Dados os perigos em jogo, não é para o bico de qualquer investidor.
O prazo ideal para concluir todo o ciclo — que engloba a compra, a reforma e a venda do imóvel — é de 6 a 7 meses, já que a ideia é fazer o capital girar rapidamente.
Segundo os especialistas, se o processo demorar muito mais que isso, a rentabilidade pode deixar de ser vantajosa quando comparada a investimentos conservadores, caso da taxa Selic. Enquanto o imóvel não é vendido, o investidor é responsável pelos custos do imóvel como condomínio, IPTU e juros do financiamento. Quanto mais tempo o imóvel permanece no portfólio, mais esses custos "consomem" o lucro líquido final.
Quanto preciso desembolsar no "house flipping"?
Ramiro Delgado, sócio-fundador do Trade Imobiliário e especialista em investimentos imobiliários e "house flipping", diz que, em média, o capital inicial necessário é de cerca de 40% do valor do imóvel, utilizando o financiamento para alavancar os ganhos: sendo 20% gastos na entrada do imóvel (como normalmente é solicitado em financiamentos) e 20% para a reforma, sempre calculada em cima do valor gasto com a aquisição do próprio imóvel.
Mas, com o tempo, o investidor deve conseguir até dar entradas menores para o banco, já que vai melhorando sua credibilidade como tomador de crédito com a instituição. "Daqui a pouco, em vez de dar 20% de entrada, vai dar 15%, vai dar 10% e aí precisará de menos capital próprio para fazer os próximos investimentos", diz Delgado.
Nesse processo, é preciso colocar nessa matemática todos os custos envolvidos na operação, que devem ser mapeados em três fases principais: entrada, manutenção e saída, que entrarão na cota de 20%.
Custos de entrada:
- Valor de compra;
- Impostos e taxas: incluem o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), a escritura e o registro em cartório.
- Assessoria profissional: Para investidores iniciantes, é necessário incluir gastos com assessoria jurídica (para evitar imóveis com dívidas ou passivos judiciais) e profissionais de engenharia para orçamentos reais de reforma.
Custos de Manutenção (durante a reforma e venda):
Nessa fase, os principais custos são:
- Reforma: É um dos itens que mais pode "fugir" do orçamento se não houver um cronograma e checklist rigorosos;
- Custos fixos: condomínio e IPTU enquanto o imóvel for seu;
- Custos financeiros: juros e parcelas do financiamento imobiliário para aquisição do imóvel.
Custos de Saída:
- Corretagem: comissão paga à imobiliária ou corretor pela venda;
- Imposto de renda (ganho de capital): incide sobre o lucro da operação. É possível reduzir essa base de cálculo deduzindo gastos com a reforma e ITBI, por exemplo. Ou seja: todo o valor investido na atualização e melhoria do imóvel pode ser somado ao custo de aquisição, reduzindo a margem de lucro tributável e permitindo que o investidor pague o imposto apenas sobre o ganho real, após descontar os custos operacionais de entrada e melhoria.
Como calcular o ganho?
Para calcular a rentabilidade, os investidores usam o ROI (Retorno sobre o Investimento) e, claro, a rentabilidade anda de mãos dadas com o risco no mercado financeiro. Com a Selic em 14,75%, investimentos de renda variável e alternativos precisam oferecer muito mais para fazer os olhos dos investidores brilharem, ou seja, ter atratividade frente à renda fixa. Isso porque se for oferecido algo próximo da Selic, obviamente o mercado não vai querer correr o risco para receber o mesmo daquele que corre o mínimo de risco.
- Exemplo: se foi investido R$ 300 mil, R$ 90 mil (30% de lucro líquido) é a rentabilidade mínima esperada. Esse valor já desconta todos os custos, inclusive o Imposto de Renda com ganho de capital.
Para Delgado, as metas de rentabilidade do ROI líquido são superiores a 30% sobre o valor investido. No entanto, esse valor pode ser muito maior dependendo da operação, da liquidez da localidade onde o imóvel foi comprado, do valor de mercado da unidade, entre outros.
Além disso, um erro comum é basear o cálculo de rentabilidade nos preços de anúncios de portais imobiliários. Delgado alerta que os imóveis costumam ser vendidos por valores abaixo dos anunciados nos portais. Portanto, a análise de viabilidade deve descobrir por quanto o imóvel realmente vende na região para, a partir daí, definir o limite máximo que se pode pagar na compra e na reforma para garantir a margem de lucro desejada.
É para todo investidor? Quais os cuidados e riscos?
Na avaliação de Tiago Mackey, advogado e professor de desenvolvimento em negócios imobiliários na Fundação Getúlio Vargas (FGV), é preciso estar disposto a aceitar os riscos, já que é um investimento considerado alternativo.
"Investimentos alternativos são totalmente diferente porque, por essência, têm um grau de complexidade muito maior. Eles podem trazer aspectos operacionais, financeiros e jurídicos que não fazem parte do dia a dia desse investidor", explica o professor.
"Quando temos uma Selic nas alturas, não faz sentido ninguém entrar no investimento alternativo, que tem mais risco por essência, para ganhar Selic. Se é para ganhar Selic, deixa lá no CDB de um banco de primeira linha, risco zero. A ideia é: se eu vou fazer um investimento de risco, eu preciso ter um retorno muito maior. Quanto que é esse ’muito maior’? Depende do apetite a risco de cada um. 30% é razoável para um investimento alternativo? Me parece que sim, porque é praticamente o dobro da Selic, mas isso é um negócio altamente subjetivo. Para um pode fazer sentido, para outro não. Depende do momento, do estágio de vida, da idade", diz o professor.
O sucesso da operação depende de muitos fatores, incluindo uma análise de viabilidade rigorosa do imóvel, que inclui, inclusive, uma avaliação jurídica e de engenharia da unidade, detalham os especialistas.
Também há os riscos como passivos jurídicos. Para evitar que um imóvel esteja "contaminado" — termo usado para descrever bens afetados por dívidas ou processos judiciais do proprietário anterior —, o investidor de house flipping deve adotar rigorosos cuidados jurídicos antes de fechar o negócio.
Como fazer um bom negócio?
De acordo com os especialistas, a principal medida para fazer um bom negócio é uma avaliação bem feita do imóvel, o que inclui análise da localização, preços de mercado e cálculo de potencial de ganho. Além disso, um cronograma bem amarrado da reforma.
"A análise de viabilidade é saber o valor de imóvel, metro quadrado da região e ver até que ponto aquele móvel é viável, quanto você vai precisar investir no imóvel e quanto esse imóvel vai dar de lucro", explica Delgado.
Na questão jurídica, o professor da FGV recomenda realizar uma auditoria do imóvel antes da compra para entender o que motiva um preço abaixo do mercado, já que valores muito baixos podem esconder riscos ocultos. Aqui vale:
- Pesquisar sobre o vendedor: Verificar se o proprietário (pessoa física ou empresa) possui dívidas com terceiros que não foram honradas ou ações de execução em andamento;
- Passivos judiciais: Identificar processos judiciais que possam atingir o patrimônio do vendedor e, consequentemente, o imóvel em questão.
O cuidado jurídico não deve ser visto apenas como uma burocracia, mas como uma proteção do capital, garantindo que o "house flipping" não se transforme em um prejuízo de longo prazo por falta de análise dos antecedentes do imóvel e de seus donos.
Segundo Mackey, um dos maiores riscos jurídicos é a justiça tornar a venda ineficaz. Isso acontece nos casos em que um credor do vendedor questionar a transação durante uma ação de execução. Se isso ocorrer, o investidor pode perder o imóvel e todo o dinheiro investido na reforma. "Se um credor entra com uma ação de cobrança contra esse proprietário e se ao longo dessa ação de execução o proprietário vende esse imóvel, esse credor pode questionar essa venda", explica.
Compra do imóvel com preços melhores
Para conseguir imóveis com bons preços, há duas formas mais comuns: o leilão, quando o investidor arremata o imóvel por um preço muito abaixo do valor de mercado, ou a venda direta, mas contando com uma boa rede de contatos para conseguir bons preços e unidades antes de irem à venda para o mercado.
Aqui também vale especialistas que já atuam no ramo para identificar situações que podem ser oportunidades reais (como divórcios ou inventários), em que os proprietários querem realizar a venda rapidamente e, para isso, vendem a "preço de banana", como diz o ditado.
Embora o leilão seja uma via comum, ele exige cuidados específicos. Há casos em que o imóvel está ocupado e o investidor deve arcar com a responsabilidade de desocupação, além de dívidas como condomínio. Isso varia de edital para edital e é preciso ler bem o que diz cada um para fazer um bom negócio.
Dicas para fazer um bom negócio
Entre as dicas para que o "house flipping" seja um bom negócio, a reforma neutra é um dos passos essenciais e aceleram a liquidez. Ou seja: nada de colocar "sua cara" no imóvel.
Isso porque se, durante a reforma, o investidor colocar demais o gosto pessoal dele, corre o risco de dificultar no processo de venda, já que decorações mais específicas podem afastar um público. Por isso, o conselho de Delgado é evitar colocar o gosto pessoal ou tendências de nicho na reforma. Quanto mais neutro for o imóvel, mais rápido ele tende a ser vendido.
"A gente não tem que ter melhor imóvel do prédio, nem do bairro, nem da cidade. A gente tem que ter o melhor imóvel entre os anunciados, e é nisso que o pessoal deixa muito dinheiro na mesa, tentando fazer uma reforma cada vez melhor, quando na verdade o investidor já tem ali o valor exato que precisa ser investido na reforma", reforça Delgado, acrescentando que o cálculo do metro quadrado "pauta o orçamento disponível para a reforma".
Além disso, preço realista. Nada de basear o valor de venda nos preços de anúncios de portais, que geralmente estão acima do valor real de fechamento. O imóvel deve ser colocado à venda pelo valor de mercado para garantir liquidez imediata.
Para investidores que não são da área, o professor da FGV recomenda cercar-se de aconselhamento especializado, seja para analisar o histórico do ativo e do proprietário (para avaliar se há passivos judiciais “contaminando” o bem), seja de engenheiros, para avaliar a própria unidade residencial, necessidades da reforma, entre outros. Isso, claro, encarece as despesas na largada.
Para quem está começando, Delgado recomenda focar em apartamentos devido à maior previsibilidade e praticidade na reforma em comparação com casas, o que ajuda a manter o cronograma em dia. Além disso, ele também recomenda que o primeiro negócio seja na cidade em que o investidor mora para que consiga acompanhar a reforma e tenha uma noção melhor da liquidez da região.