Em novembro de 2025, o fundo imobiliário GGRC11 anunciou um passo importante em sua consolidação no setor logístico: a compra da totalidade da SPE RO3 Cerpedc Empreendimentos e Participações Ltda., proprietária de um condomínio logístico localizado no km 204 da Rodovia Presidente Dutra, em Seropédica (RJ).
O investimento foi realizado por R$ 68 milhões, e o ativo adquirido conta com 710 mil m² de área total, incluindo um galpão de 39.752 m² totalmente locado para as empresas Granada, EPL e Belezatárias. A operação gera receita mensal de aproximadamente R$ 520 mil, resultando em um cap rate de 9,18%, um dos mais atrativos entre fundos logísticos de grande porte em 2025.
Potencial de expansão: até cinco novos galpões em 2026
Além da renda atual, o terreno possui potencial construtivo de 185 mil m², permitindo a edificação de quatro a cinco novos galpões logísticos. Caso o fundo avance com esses projetos em 2026, os retornos podem superar 12% ao ano, considerando o histórico de desenvolvimentos semelhantes no mercado.
O imóvel atual é classificado entre padrão A e triplo A, com estrutura moderna, pé-direito elevado, sprinklers e capacidade de carga adequada às demandas do e-commerce e das cadeias de abastecimento. Essa aquisição posiciona o GGRC11 em um patamar competitivo, reforçando a estratégia da gestora Agro de concentrar o portfólio em ativos logísticos e reduzir gradualmente a exposição ao segmento industrial.
Localização: acesso estratégico e proximidade das principais rodovias
O condomínio logístico está localizado em Seropédica, na Região Metropolitana do Rio de Janeiro, às margens da Rodovia Presidente Dutra (BR-116), principal corredor logístico entre Rio e São Paulo, e próximo ao Arco Metropolitano, que conecta a capital fluminense à BR-040, no sentido Belo Horizonte, e à BR-101, que liga o litoral norte e sul do estado.
Embora a região esteja a cerca de 40 km da capital, sua proximidade das principais rotas de transporte e o avanço da infraestrutura logística no estado tornam o local cada vez mais relevante para operações de grande escala. A localização mais afastada também reduz riscos de roubo de carga, um ponto sensível historicamente para o setor no Rio de Janeiro.
Mercado logístico do Rio de Janeiro mostra sinais de recuperação
O mercado logístico fluminense passou por uma melhora significativa ao longo de 2025. Após atingir vacância de 26% em 2024, os índices recuaram para entre 18% e 20% nas regiões de Queimados e Seropédica, refletindo o reaquecimento da demanda e a estabilização de preços por metro quadrado, atualmente em torno de R$ 23,40/m².
Dados de consultorias como Colliers e CBRE confirmam que o Rio de Janeiro é o segundo maior mercado logístico do país, com cerca de 3 milhões de m² de galpões de alto padrão, ficando atrás apenas de São Paulo. A abertura de novos escritórios de empresas especializadas em locação e gestão de condomínios logísticos no estado reforça a recuperação estrutural do mercado.
Gestão ativa e fundamentos sólidos sustentam a operação
A aquisição foi realizada parcialmente por emissão de cotas, uma prática comum em operações de expansão de fundos imobiliários. Apesar da atenção que esse formato exige, o preço pago e o cap rate estão alinhados a transações recentes de grandes fundos como HGLG11 e BTLG11, o que demonstra equilíbrio na precificação.
Ao longo de 2025, o GGRC11 manteve distribuição média de dividendos entre 0,95% e 1% ao mês, equivalendo a um dividend yield anual de 10% a 11%, mesmo com a Selic em 14,25%. Esse desempenho reforça a eficiência da gestão da Agro Capital, que vem priorizando ativos geradores de renda estável, contratos atrelados ao IPCA e potencial de valorização futura por meio de desenvolvimentos logísticos.
A compra do ativo em Seropédica marca uma nova fase de expansão estratégica do GGRC11, com foco em crescimento orgânico e desenvolvimento de galpões de alto padrão. A depender da evolução do mercado e da absorção de vacância na região, o fundo poderá dobrar a área locável nesse ativo até o fim de 2026, potencializando o retorno e diversificando sua base de locatários.
Mesmo sem novas construções imediatas, o imóvel adquirido já agrega valor ao portfólio, ampliando a exposição do fundo ao eixo Rio-São Paulo e consolidando sua estratégia de longo prazo no segmento logístico.