O importante é aprender a levantar: uma seleção de fundos imobiliários (FIIs) para capturar a retomada do mercado

Em um bom roteiro de cinema, a jornada do protagonista raramente é linear. Entre conquistas e vitórias, sempre há derrotas, quedas e tropeços — seguidos, claro, de recuperações que mantêm a atenção do público. Essa alternância é um dos pilares dramáticos que mais cativam os espectadores.

No filme Batman Begins (2005), Michael Caine (Alfred) relembra a Bruce Wayne uma lição de seu pai: “Why do we fall? So we can learn to pick ourselves up” (“Por que caímos? Para aprendermos a nos levantar”). É a partir desse lembrete que o herói encontra forças para seguir em frente e consolidar sua trajetória como Batman.

De forma semelhante, após um julho negativo, marcado por turbulências políticas, os mercados domésticos voltaram a se levantar em agosto, retomando sua trajetória positiva. O movimento incluiu também os fundos imobiliários.

Nos últimos meses, os indicadores de inflação corrente vêm sugerindo uma dinâmica mais benigna do que o esperado, enquanto a atividade econômica local mostra sinais de desaceleração.

Com juro nominal em 15% e inflação projetada de 4,5% para 2026, temos, de forma aproximada, um juro real restritivo de 10,5%. Seria natural, portanto, observar uma reversão à média, típica dos ciclos de política monetária.

Em paralelo, o Federal Reserve caminha para prováveis cortes de juros ainda neste ano. Com o banco central norte-americano afrouxando o torniquete monetário, o Brasil ganha graus de liberdade adicionais em sua condução de política monetária.

A redução da taxa Selic, ao diminuir o custo de oportunidade, tende a atuar como catalisador para a reprecificação dos ativos, especialmente os fundos imobiliários de tijolo, hoje negociados com os maiores descontos do mercado e com dividend yield próximo das máximas históricas.

Antecipando este cenário, realizamos a primeira migração entre setores no mês de julho nas assinaturas de FIIs da Empiricus, com aumento da alocação em fundos de tijolo nas estratégias. Contudo, o ambiente geopolítico conturbado afetou a percepção de risco dos investidores desde então.

Ainda que esses riscos permaneçam, avaliamos que a maior visibilidade em relação ao afrouxamento monetário abre espaço para um novo movimento de migração, mesmo que de forma marginal. Vale destacar que, em agosto, o Ibovespa registrou forte aceleração, enquanto o Ifix não acompanhou o mesmo ritmo — um descompasso que, historicamente, costuma abrir oportunidades de curto prazo.

A intensidade da queda dos juros ainda é uma incógnita para o mercado. Conforme sinalizado pelo Banco Central, é possível que a taxa permaneça em patamar restritivo por um período prolongado. Nesse contexto, avaliamos que a migração entre setores deva ocorrer de forma gradual. Fundos de crédito imobiliário high grade indexados ao CDI, além de alguns Fiagros selecionados, seguem como alternativas interessantes para o balanceamento das carteiras.

Assim como os fundos de tijolo, os fundos de crédito imobiliário também podem capturar ganhos com o fechamento da curva de juros. Hoje, esses veículos são negociados a taxas implícitas elevadas — entre IPCA + 9% e IPCA + 11% ao ano — e, por isso, oferecem uma combinação atrativa de carrego e potencial de ganho de capital.

O principal ponto de atenção, entretanto, é o risco de crédito das operações, que se elevou nos últimos meses em função do nível ainda alto da taxa de juros. Diante desse cenário, torna-se fundamental uma análise criteriosa na seleção dos fundos.

Possíveis tropeços para ficar de olho

Entre as atualizações do mês, vale comentar sobre a frustração no leilão dos Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da Av. Faria Lima, em São Paulo. A arrecadação foi de pouco mais da metade do previsto, se mantendo no preço mínimo estabelecido.

Apesar do bom momento da região para projetos residenciais e comerciais, os participantes se concentram naqueles que já tinham projetos ou terrenos engatilhados para incorporação. Entre os motivos, destacamos o cenário macroeconômico menos favorável — com elevados juros e incertezas —, que minimiza o capital especulativo, além dos custos de construção, que podem inviabilizar alguns tipos de empreendimentos.

A notícia é desfavorável para o setor, em especial para as lajes corporativas da região, dado o potencial de valorização da praça e consequente reprecificação dos ativos já posicionados.

Um evento mais preocupante foi a polêmica com a Virgo Securitizadora, que ganhou destaque na imprensa financeira após um episódio de falha de governança, no qual recursos de fundos de reserva de CRIs foram movimentados indevidamente para outra emissão.

Nos últimos anos, a atuação dos agentes fiduciários passou a ser um ponto de atenção, diante do expressivo aumento das operações de securitização. Esse crescimento em curto espaço de tempo gerou gargalos no quadro de funcionários e nos processos internos, o que tem resultado, eventualmente, em falhas operacionais e de governança.

A Virgo é atualmente a segunda maior participante do mercado, com cerca de 10% de participação. Por isso, a grande maioria dos FIIs de crédito mantém algum nível de relacionamento com a companhia.

Apesar do aumento do risco percebido, vemos pouca viabilidade na substituição do agente fiduciário nas operações, uma vez que essa mudança depende de aprovação em assembleia e envolve diversas burocracias. A princípio, o caminho articulado seria a entrada de um novo sócio na companhia, capaz de agregar na supervisão das operações.