Raio 30 km e pré-locação: como os FIIs estão se posicionando no mercado logístico?

O mercado de galpões logísticos segue em expansão no Brasil, impulsionado pela combinação de demanda aquecida, oferta restrita e avanços do e-commerce. No primeiro semestre de 2025, os fundos imobiliários assumiram o protagonismo das negociações: apenas XP Log (XPLG11) e RBR Log (RBRL11) responderam por mais de R$ 1,5 bilhão em transação no período.

A movimentação reflete o interesse contínuo de fundos imobiliários em ativos performados, com renda imediata, em detrimento de desenvolvimentos mais longos e com maior grau de risco. Com juros elevados, a estratégia predominante é a busca por contratos firmes e aluguéis já estabilizados.

Ao mesmo tempo, cresce a tendência de retrofits — a transformação de fábricas antigas e imóveis obsoletos em centros de distribuição modernos, sobretudo dentro do raio de 30 km de São Paulo.

Segundo a Colliers, a taxa de vacância de condomínios logísticos de alto padrão atingiu o menor nível dos últimos dez anos, encerrando o segundo trimestre em 7,2%, com a área ocupada se aproximando de 27 milhões de m². Em 16 estados e no Distrito Federal, a vacância ficou igual ou abaixo de 10%. Só entre abril e junho, foram 1,2 milhão de m² em novas locações, com o e-commerce liderando a demanda.

Ricardo Betancourt, CEO da Colliers Brasil, explica que os custos logísticos são fortemente influenciados pelo transporte — quatro vezes mais relevantes do que os custos de ocupação. Por isso, a localização próxima ao consumidor tem sido cada vez mais estratégica. “Se você está em Guarulhos e precisa entregar na Grande São Paulo, consegue muito mais eficiência. A logística vai atrás do demográfico: onde tem gente, tem consumo, e onde tem consumo, tem logística”, resume.

A demanda crescente e a desaceleração na oferta, por conta do custo de capital elevado e da menor captação dos FIIs, têm pressionado os preços para cima e reduzido a vacância. Nesse cenário, operações de pré-locação e contratos built-to-suit (BTS) voltaram a ganhar força.

“O que temos visto é a entrada dos FIIs em ativos já performados, com renda imediata, em vez de desenvolver projetos do zero. Alguns players mantêm a tese de desenvolvimento, mas sempre com pré-alocação ou contratos BTS justamente para mitigar o risco e o carrego do investimento. Mais de 40% do que foi entregue recentemente no Brasil já saiu pré-locado”, pontua Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brasil.

Retrofit é alternativa estratégica

Diante da escassez de terrenos em São Paulo, o retrofit vem sendo umac alternativa para atender às demandas dos raios 15 e 30 km, especialmente ligadas ao e-commerce. “Antigas fábricas que deixaram de fazer sentido em determinadas regiões estão sendo transformadas em centros de distribuição modernos. Um exemplo é o antigo imóvel da Ford na Anchieta, que dará lugar a um empreendimento logístico”, disse Betancourt.

Para Simone, da Binswanger Brasil, a escassez de terrenos e a burocracia para aprovar projetos dentro da capital tornam o retrofit uma solução viável. “Qualquer desenvolvedor que queira erguer um galpão dentro de São Paulo enfrenta uma janela de quatro a cinco anos de aprovação. Retrofit é alternativa principalmente de prazo”, explica.

Por sua vez, Paulo Markowski, head de logística da Paladin, avalia que o retrofit é uma tendência crescente, mas ainda limitada pela qualidade dos imóveis disponíveis. “Retrofit é uma arte que está crescendo, mas muitos galpões antigos têm estruturas inviáveis, como telhas de amianto. Temos visto mais oportunidades de compra e demolição do que de reaproveitamento integral.”

Disputa geográfica: saída Leste x saída Oeste

Na região metropolitana de São Paulo, os eixos Leste (Dutra/Ayrton Senna) e Oeste (Castelo Branco) seguem como eixos de preferência dos investidores. Franklin Tanioka, sócio da RBR, afirma que não há preferência absoluta, mas comenta que o Rodoanel Norte, em fase de conclusão, pode ampliar a competitividade de novas praças além de Guarulhos e Barueri.

A conclusão do Rodoanel Norte vai completar a ligação do Porto de Santos à Rodovia Fernão Dias, que cruza São Paulo e conecta o Estado de Minas Gerais ao Nordeste.

A Paladin, contudo, vê maior atratividade na saída Leste, pela disponibilidade de áreas que permitem ampliação ou demolição para novos projetos, com impacto positivo no preço final de locação. “Essa situação leva a uma diferenciação no preço final de locação e qualidade do empreendimento. A Goodman foi uma empresa que aproveitou bem essas áreas e teve excelente desempenho na zona leste de SP”, acrescenta Markowski.